Lisbonne : la nouvelle passion immobilière des Français

Lisbonne

Les ventes réalisées au premier trimestre 2016 le confirment, les Français sont désormais les premiers investisseurs étrangers dans la pierre portugaise. Et cette tendance est encore plus forte à Lisbonne. Tentation a enquêté sur les raisons de cette nouvelle passion.

C’est donc officiel, les Français ont déclassé pour la première fois les Britanniques et les Chinois et, en raflant 25 % des biens achetés par des non-Portugais, ils se placent sur la plus haute marche du podium des investisseurs étrangers du pays. Cécile Gonçalves, directrice de l’agence Maison au Portugal, constate avec enthousiasme cette vague d’investissements français : « Ces chiffres sont le résultat direct de plusieurs années d’investissement en communication sur les avantages que le Portugal offre aux Français, dit-elle. Nous ressentons aussi cet engouement : en deux ans le nombre de ventes a doublé auprès des Français. » Des chiffres qui s’inscrivent dans une tendance générale au beau fixe, le nombre global de transactions ayant augmenté de 27 % en 2016 par rapport à l’année précédente. En même temps, le poids relatif des investisseurs étrangers a baissé au Portugal du fait du retour en force des acheteurs portugais et notamment au centre des grandes villes.

Des atouts à revendre

L’un des atouts de Lisbonne : son climat qui autorise la vie en plein air

Outre le climat, la sécurité et la qualité de vie, ce sont notamment les mesures fiscales votées au Portugal en janvier 2013 qui continuent d’attirer les acheteurs étrangers et plus particulièrement ceux qui bénéficient toujours d’une exonération d’impôt pendant 10 ans sur leurs retraites en provenance de l’étranger. Entrepreneur français à la tête d’une agence immobilière à Lisbonne depuis deux ans, Eric Balli confirme cette tendance de fond. « J’ai eu moi-même un parcours d’investisseur au Portugal avant de mettre à profit cette expérience pour le compte de mes clients et j’ai assisté à cette arrivée croissante des Français sur le marché de l’immobilier, commente-t-il. En créant Absolument Lisbonne, je me suis positionné comme une agence francophone avec une forte valeur ajoutée en tant que conseil. J’ai pris conscience qu’il fallait, dans un marché en pleine expansion, offrir aux investisseurs français et étrangers expertise et accompagnement pour que leurs achats deviennent plus sûrs et plus simples. »

Carlos Santos et Eric Balli
Carlos Santos et Eric Balli, créateurs de absolument-lisbonne.com

Une remarque d’autant plus juste que la hausse n’a pas cessé depuis : + 20 % en deux ans sur l’ensemble de la ville et davantage dans les quartiers du centre historique où se concentre l’essentiel des investissements. Et cela s’explique par des atouts qui s’égrènent à n’en plus finir. Outre les mesures fiscales attractives qui ciblent tout autant les retraités du secteur privé que certaines professions choisies, il y a une douceur de vivre qui ne cesse, en une période où les incertitudes sont plutôt un frein aux investissements, d’attirer les Français. « D’autant plus, ajoute Eric Balli, que malgré la hausse qui s’est engagée depuis deux années, le prix du mètre carré reste l’un des plus bas pour une capitale européenne. En outre, le coût de la vie est jusqu’à deux fois moins cher qu’en France ! » La multiplication des liaisons aériennes à bas coût (à partir de 75 € l’aller-retour Paris Lisbonne) et la stabilité politique ajoutent encore à l’attractivité d’une ville dont les habitants sont réputés accueillants, pacifiques et agréables. Une ville au charme indéniable, bordée par l’océan, traversée par le Tage et constituée de multiples quartiers qui ont quasiment tous conservé leur esprit de village… Tout cela séduit. Une ville animée, vivante, également riche d’un patrimoine historique et culturel, une ville enfin qui se rénove et se réinvente depuis trois ans. Un nouveau terminal de croisières est en construction, des places piétonnes poussent dans tous les quartiers : Lisbonne s’affiche clairement comme le nouvel eldorado pour celui qui souhaite investir ou s’installer.

Le centre historique au cœur des envies

Les Français n’échappent pas à la règle qui touche tous les étrangers lorsqu’ils se décident à investir dans une ville. C’est le centre historique qui a leur préférence, pour son attractivité touristique, son charme et son animation. « La clientèle française va s’intéresser en priorité à des quartiers comme le Barrio Alto qui est plein de vie, souligne Carlos Santos de chez Absolument Lisbonne. On les retrouvera également à Graça mais aussi dans l’Alfama qui est un peu comme votre Panier à Marseille. De leur côté, les familles préfèrent le charme plus établi de Principe Real, de Lapa ou d’Estrela. Tout va dépendre du profil de l’acheteur. » Et des profils justement, on peut en distinguer trois. Les Français actifs qui viennent dans la capitale portugaise pour y travailler et profitent (immigration choisie) d’un taux d’imposition extrêmement réduit (20 % sur les revenus générés) pendant dix ans. Il y a ensuite les investisseurs qui, attirés par l’engouement pour la destination, cherchent à y placer leurs économies, soit en achetant un bien dont ils profiteront de temps en temps et loueront le reste du temps, soit en achetant un bien avec travaux dans l’optique de réaliser une plus-value. Ces investisseurs particuliers – environ 30 % des candidats à l’achat – savent qu’ils peuvent s’attendre à une belle rentabilité car le Portugal offre une fiscalité raisonnable sur les revenus locatifs et les propriétaires ne sont pas limités en nombre de nuitées louées. En investissant au bon endroit et en confiant leur bien en gestion à la bonne agence, ils peuvent espérer un taux d’occupation dépassant les 65 % et une rentabilité nette, après fiscalité, tournant autour de 6 %.

Naturellement, dans ce contexte en pleine ébullition, les bonnes affaires ont tendance à se raréfier : de plus en plus de personnes s’étant positionnées sur le marché, le nombre d’appartements à louer est en constante augmentation. Il faut donc se montrer particulièrement sélectif. À titre d’exemple, un appartement acheté 150 000 € a rapporté à un Français, après avoir payé les différents impôts sur le revenu et l’IMI (l’équivalent de notre taxe foncière), pas loin de 18 000 € en 2015 ! Un chiffre qui se passe de commentaire. L’autre profil de Français que l’on croise dans les agences immobilières de la ville, est celui du retraité. Il y a ceux qui ont des revenus relativement modestes et qui trouvent ici, non seulement une exonération d’impôt pendant 10 ans ; celle-ci étant réservée aux retraités du secteur privé qui séjournent sur place un minimum de 183 jours par an, mais aussi un pouvoir d’achat bien supérieur. Et il y a la clientèle fortunée qui pour des raisons identiques (il n’y a pas d’ISF au Portugal) cherchera un bien d’exception.

Quel quartier ? Quel budget ?

Les quartiers les plus recherchés sont le Chiado (commerçant), Principe Real avec son esprit bourgeois-bohème et la zone située plus à l’ouest, avec les quartiers très établis et prisés que sont Santos, Lapa et Estrela. Mais leur champ d’investigation s’est élargi depuis quelque temps et des quartiers plus populaires comme Graca, la Mouraria ou Intendente sont de plus en plus recherchés. Campo d’Ourique également qui en plus d’être l’un des endroits les plus plats de Lisbonne, est à quelques pas du lycée français. Côté budget, il faut compter entre 2 500 et 3 000 € le m2 pour un appartement avec travaux, entre 4 000 et 5 000 € sans, en fonction des quartiers. Les produits neufs ou ayant fait l’objet de lourdes restructurations, coûtent logiquement plus chers et en fonction de la qualité des rénovations ou des quartiers, dépassent 5 000 € le m2. Côté financement, un nombre croissant d’établissements français accompagnent leurs clients dans un achat au Portugal. Par exemple, avec 150 000 € d’apport, on peut envisager d’emprunter 100 000 € et d’acheter une surface intéressante à 250 000 €. Dans l’optique d’une occupation temporaire avec location, le coût du crédit peut être en grande partie amorti. « Nous venons de vendre dans une partie calme du Barrio Alto, commente Eric Balli, un appartement bourgeois situé au 3e étage d’un immeuble offrant de très belles parties communes. Cet appartement de 140 m2 profitant d’une séduisante rénovation, d’une belle hauteur sous plafond, d’un salon spacieux et de quatre chambres est parti à 615 000 €. » Soit le prix d’un 70 m2 à Paris dans le 9e arrondissement. « Cela dit, précise l’agent immobilier, la typologie des appartements diffère de celle des appartements parisiens et cela surprend parfois les acheteurs. À Lisbonne, les appartements étaient souvent conçus à l’origine pour recevoir des familles nombreuses et les pièces sont parfois nombreuses et petites ; y faire des travaux n’est pas toujours aisé car de nombreux immeubles sont construits avec des cloisons en bois en forme de croix et les retirer est impossible car elles sont une partie intégrante de la structure de l’immeuble. Les ascenseurs ne sont pas nombreux et dans certains quartiers historiques, les cages d’escalier sont étroites. Enfin, contrairement à l’imaginaire collectif, les terrasses ou balcons avec vue sur le Tage sont rares. Il est également important de prendre en compte les aspects connexes à l’achat du bien et accompagner la vente d’un bien des services de nos différents partenaires : notaires fiscalistes ou avocats francophones, architectes et entrepreneurs de travaux ou sociétés de gestion locative. »

Bruno Lecoq

Tél. +351924440992
www.absolument-lisbonne.com
www.maison-au-portugal.com

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